以高科技新興技術為引擎的第四次工業(yè)革命，驅動文明從工業(yè)社會邁向全新紀元的萬物感知、萬物互聯和萬物智能的智能社會，產業(yè)地產和園區(qū)作為社會的基本單元也將迎來新時代。本文針對產業(yè)地產和園區(qū)的發(fā)展歷程進行梳理，通過分析現階段不同群體的需求，構建智慧化發(fā)展的標準，探索未來產業(yè)地產和園區(qū)的發(fā)展趨勢。
一、產業(yè)地產與園區(qū)的發(fā)展歷程
人類經過農業(yè)社會和工業(yè)社會，而今邁向由數字信息技術引領的智慧社會，城市早已經成為人類聚集和生產的載體。產業(yè)地產和園區(qū)作為城市的基本組成單元，其概念內涵和功能定位也根據社會形式的演進而延展更新，其發(fā)展可以分為三個階段：
�。ㄒ唬�1984年~2001年：試點探索階段
改革開放之初，產業(yè)地產和園區(qū)伴隨對外開放政策應運而生。1994年政府在《沿海部分城市座談會紀要》中提出我國要擴大開放程度。1992年鄧小平發(fā)表的第二次南巡重要談話，推動對外開放地區(qū)由東部沿海向中西部內陸擴散。截至1992年末，國家級經濟技術開發(fā)區(qū)由1984年的10個增長到24個，還新增高新區(qū)和保稅區(qū)等不同種類的園區(qū)，2001年國家級經濟開發(fā)區(qū)已經達到52個。
這一時期的特征是產業(yè)地產和園區(qū)發(fā)展主要以生產力的增量開發(fā)為主。國家級經濟技術開發(fā)區(qū)以發(fā)展工業(yè)為核心，就其功能定位和運營模式而言，更像是一個小型特區(qū)，利用經濟技術開發(fā)區(qū)的輻射功能，拉動地區(qū)整體生產總值提升。而且產業(yè)園區(qū)不斷增容擴區(qū)，吸收大量外資和技術，支持各地區(qū)開展創(chuàng)新型工程項目。但是由于缺少引資引技的評價指標和園區(qū)內配套的管理體系，導致一些產業(yè)園區(qū)出現惡意競爭、亂占土地和土地分配不均等低效率現象，處于粗放式的管理狀態(tài)。
（二）2002年~2011年：調整優(yōu)化階段
2001年12月我國加入世界貿易組織后，產業(yè)地產和園區(qū)的發(fā)展進入了快車道。2003年國務院允許較成熟的省級經開區(qū)升級為國家級經開區(qū)。同時，為更好地與國內經濟與世界經濟接軌，2004年商務部引導開發(fā)區(qū)進行“二次創(chuàng)業(yè)”建立新型工業(yè)的產業(yè)鏈條，提出了“三為主，二致力，一促進”的發(fā)展方針。在10年中，國家級經濟開發(fā)區(qū)的數量在這一時期呈現“井噴式”增長，由2002年的52個增長到2011年的131個，平均每年增設8個國家級開發(fā)區(qū)。
該階段的特征主要以產業(yè)地產與園區(qū)的高質量開發(fā)為主。針對經濟開發(fā)區(qū)土地資源浪費和園區(qū)產業(yè)混亂的現象進行調整合并，創(chuàng)建政策環(huán)境、產業(yè)環(huán)境、經濟環(huán)境和社會環(huán)境以促進城市化和工業(yè)化協(xié)同發(fā)展，在內外部環(huán)境共同作用下，園區(qū)實現高質量、高速增長。但是，該階段的園區(qū)仍處于單點建設，不同區(qū)位的園區(qū)系統(tǒng)之間相互孤立。
（三）2012年至今：轉型升級階段
2012年十八大首次提出智慧型園區(qū)的建設目標，標志著我國的產業(yè)地產和園區(qū)進入了傳統(tǒng)型向智能化轉型升級的新階段。2015年7月國務院《關于積極推進“互聯網+”行動指導意見》與2017年住房和城鄉(xiāng)建設部《住房城鄉(xiāng)建設科技創(chuàng)新“十三五”專項規(guī)劃》都強調將傳統(tǒng)產業(yè)智慧化、建立新的發(fā)展生態(tài)模式。2020年國務院發(fā)布《關于推進“上云用數賦智”行動培育新經濟發(fā)展實施方案》要支持數字化轉型服務咨詢機構和區(qū)域數字化服務載體建設，豐富各類園區(qū)、特色小鎮(zhèn)的數字化服務功能。國家級經濟技術開發(fā)區(qū)的數量由2012年的171個提高到2020年的219個，增速較前一時期有所放緩。
該階段的特征是以產業(yè)地產與園區(qū)的智能化開發(fā)為主。在“數字中國”和“新基建”的戰(zhàn)略部署下，以服務需求和技術開發(fā)為動力，利用大數據、云計算和人工智能等技術，使得產業(yè)地產與園區(qū)以全新的生產生活方式滿足不同群體的主動式服務需求。園區(qū)的種類由單一屬性轉變?yōu)橐浴敖洕夹g開發(fā)區(qū)為主、高新技術開發(fā)區(qū)和海關特殊開發(fā)區(qū)等為輔”的多元化趨勢。而且，在空間分布上開始呈現集群化分布的現象，形成“東部沿海集聚、中部沿江聯動、西部特色發(fā)展”的空間格局，在東、中、西部發(fā)展差異顯著的大背景下，西南地區(qū)成效超出預期，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿�，園區(qū)經濟或將會成為帶動西部崛起的動力組件。
二、產業(yè)地產與園區(qū)智慧化發(fā)展的需求與標準
�。ㄒ唬├嫦嚓P者的需求
產業(yè)地產和園區(qū)已經成為人口和生產的聚集地。高新技術的加持，使園區(qū)從基于“單點作業(yè)、生產優(yōu)先”的被動服務方式，向“多點聯合、以人為本”的主動服務方式轉變。園區(qū)將提升利益相關者的體驗感和滿意度，視為園區(qū)智慧化發(fā)展的核心，但是不同的利益相關者有不同的訴求。
1.政府
政府負責制定園區(qū)運行的政策環(huán)境和發(fā)展定位，主要關注園區(qū)產業(yè)經濟和民生治理。他們希望通過加強園區(qū)的智慧化建設，打破信息孤島以促進各區(qū)域之間和區(qū)域內部的產業(yè)均衡與合理用地，在實現生產總值的高質量增長的同時也可以提高政府的收入。此外，政府機關希望利用智慧化的治理方式進行有效的監(jiān)督，確保園區(qū)中的企業(yè)安全生產，經濟環(huán)境協(xié)同發(fā)展，為所屬地區(qū)釋放一些就業(yè)崗位。
2.園區(qū)管理方
園區(qū)管理方負責制訂產業(yè)地產和園區(qū)微觀層面的實施計劃，主要關注園區(qū)的經營和管理。期望建立一個智慧化的園區(qū)，創(chuàng)新園區(qū)的商業(yè)模式，利用大數據、云計算搭建數字分析平臺，實現園區(qū)信息共享、資源共享，優(yōu)化投資路徑，降低投資風險，提升投入產出比, 實現資產保值增值。同時，園區(qū)管理者用機器與技術代替人力，提供全在線、實時的個性化服務和管理，提高園區(qū)內入駐企業(yè)和用戶的滿意度，増強企業(yè)和用戶的黏性，提升園區(qū)知名度，吸引更多的使用方逬駐園區(qū)。
3.進駐企業(yè)
進駐單位將產業(yè)園區(qū)視為孵化成長的載體，主要關注價值的增值和生態(tài)鏈共生發(fā)展。利用產業(yè)地區(qū)或園區(qū)內的政策優(yōu)勢和信息優(yōu)勢促逬業(yè)務髙效運轉和業(yè)務增值，樹立品牌形象，吸引和留住人才。同時，利用地理位置優(yōu)勢與園區(qū)內的上下游企業(yè)聯合，進行思維的碰撞和資源的互補，實現生態(tài)鏈互利共贏。
4.用戶
用戶是園區(qū)內范圍最廣泛的利益主體，是組成園區(qū)生態(tài)并賦予生命力的核心，同樣也是開發(fā)園區(qū)內智慧化屬性和用戶的群體。他們主要關注產業(yè)地區(qū)內辦公與生活服務。共同的愿景是希望在工作中能夠實現高效與便捷，在生活上更加安全與舒適。但是，不同個體對辦公和生活的智慧基礎設施和服務需求存在一定的差異，傳統(tǒng)的園區(qū)為用戶提供的解決方案僅僅根據業(yè)態(tài)類型簡單進行區(qū)分，在未來的智慧化園區(qū)中用戶更希望能夠得到針對性的鼓勵和培養(yǎng)，享受到園區(qū)住戶的社交和服務群體生態(tài)給辦公和生活上帶來的高效和便利。
總之，相關利益主體對園區(qū)的需求呈現多元化的發(fā)展趨勢，設定的標準也不斷提高，政府、園區(qū)管理方、進駐企業(yè)和用戶這些新的訴求或期望，已經超過了傳統(tǒng)園區(qū)的承載能力，需要進一步圍繞這些需求設定具體化的建設標準來實現產業(yè)地產與園區(qū)的智慧化。
�。ǘ┊a業(yè)地產與園區(qū)智慧化發(fā)展的標準
產業(yè)園區(qū)類型豐富，內部承載的業(yè)務也多種多樣，需要構建一個藍圖框架將不同利益相關者的需求進行融合，結合未來園區(qū)智慧化的構想，設計一套智慧化發(fā)展的評價標準，為未來的產業(yè)地產與園區(qū)的智慧化發(fā)展提供指引。
園區(qū)的智慧化標準主要可以分為六個一級評價標準：戰(zhàn)略規(guī)劃、智慧生產系統(tǒng)、智慧服務系統(tǒng)、數據平臺系統(tǒng)、基礎設施系統(tǒng)、安全運營系統(tǒng)�；A設施系統(tǒng)是園區(qū)智慧化的基礎，在這之上搭建數字平臺系統(tǒng)被視為園區(qū)的“大腦”，運用“大腦”對生產和生活體系提供智慧化服務，并依靠安全運營系統(tǒng)為園區(qū)提供全方位的防護，以實現宏觀戰(zhàn)略規(guī)劃。這六個評價標準體系相輔相成，互為支撐，為園區(qū)指明智慧化的發(fā)展方向。
1.戰(zhàn)略規(guī)劃
產業(yè)地產與園區(qū)的智慧化建設是一項系統(tǒng)性工程，需要具備宏觀層面的戰(zhàn)略規(guī)劃。戰(zhàn)略規(guī)劃主要包括確定基本的建設原則和建設途徑，打造一系列園區(qū)智慧化運營體系，并設計評價指標進行評估反饋。傳統(tǒng)園區(qū)由于缺乏系統(tǒng)性和前瞻性，存在各子系統(tǒng)孤立工作、產業(yè)碎片化、迭代演進困難等問題。所以制定戰(zhàn)略規(guī)劃要在分析洞察行業(yè)趨勢以及技術發(fā)展的基礎上，建立前期充分考慮產業(yè)地產與園區(qū)內多系統(tǒng)動態(tài)融合，建設后期關注園區(qū)的運營維護和可持續(xù)發(fā)展，實現園區(qū)內多種業(yè)態(tài)互利共贏，園區(qū)外跨區(qū)的數據共享與聯動。
2.基礎設施
基礎設施是運營管理的基本保障，智慧園區(qū)中的基礎設施向數字化和多樣化方向發(fā)展，達到萬物互聯的最佳狀態(tài)，提升能源管理、優(yōu)化交通水平、創(chuàng)造安全環(huán)境。傳統(tǒng)的園區(qū)由于絕大多數基礎設施陳舊老化，有線和無線等多張網絡獨立部署，基礎設施彼此不能相互關聯共同服務。智慧化園區(qū)的基礎設施通過端側智能化、端側無線化、網絡融合化，對園區(qū)范圍內安全、交通、能源等方面進行實時監(jiān)測、信息收集和聯合控制。例如，當有外部人員來訪時，人臉識別系統(tǒng)采集信息反饋給交通系統(tǒng)，交通系統(tǒng)可以根據人員身份進行路線導航、規(guī)劃停車位，并將訪客記錄利用網絡及時傳輸到企業(yè)的終端上。
3.數字平臺系統(tǒng)
數字平臺將成為技術和產業(yè)彼此交織、相互作用的助推劑，是判斷園區(qū)智慧化發(fā)展程度的核心評價指標，成熟的智慧園區(qū)需要具備云端部署層、聯結層和使能層。傳統(tǒng)產業(yè)地產與園區(qū)由于缺少信息采集與上報標準，導致企業(yè)間協(xié)調難度大，不能由共同的利益驅動行為的產生，其結果是無法建立統(tǒng)一的基礎信息數據采集庫和智能數據分析整理系統(tǒng)，難于實現各產業(yè)資源與數據的共享。智慧化園區(qū)的建立需要打破這些屏障，建立云層、聯結層和使能層。其中云層包括公有云、私有云和混合云，聯結層則為音視頻平臺、定位系統(tǒng)、大數據平臺等，使能層包括數據使能、業(yè)務使能和集成使能等。通過云端與聯結層各平臺進行對接，支持平臺發(fā)揮作用并收集信息，最后通過使能層對數據信息進行分析、開發(fā)、應用，達到匯集各企業(yè)優(yōu)勢、支持戰(zhàn)略計劃設定的目標。
4.智能生產系統(tǒng)
智能生產是產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)層面智慧化的評價標準，其中智能制造、云端辦公、預測性判斷可以成為分析園區(qū)是否具備智慧化生產系統(tǒng)的判斷指標。傳統(tǒng)園區(qū)的生產方式由于缺少技術、資金和園區(qū)的配套設施的支持，多表現為依靠人力為主的機械化生產，而智慧化園區(qū)則應利用基礎設施、數字平臺和高新技術為企業(yè)培育智慧生產的發(fā)育土壤。在智慧生產方面，園區(qū)要實現智能制造，應用智能倉儲、智能糾偏、智能檢驗等，用機器代替人力，提高生產效率和產量。運用云端辦公，進行云招聘、云展覽、云會議等，跨越時間和空間距離，實現人與人、人與事的廣泛接觸。此外，智慧化園區(qū)還要具備預測性判斷的能力，利用數字平臺傳遞的信息洞察未來發(fā)展趨勢，提前預判可能產生的機會和威脅。
5.智能服務系統(tǒng)
智慧服務體系是提升用戶體驗感和滿意度的重要保障，產業(yè)地產與園區(qū)智慧化發(fā)展的最終結果是實現公共服務、政務服務和特殊服務的全方位供給。傳統(tǒng)的園區(qū)重視物理設施建設，缺少對用戶的關注，無法感知人們的需求。而產業(yè)地產和園區(qū)的智慧化進程中應把握以人為本的建設原則。在智慧服務體系中，一是要具備公共服務功能，包括社會保障、企業(yè)服務、物業(yè)服務、文化服務等，讓園區(qū)內的群體都能享受到平等的保障性服務；二是要具備政務服務功能，包括信息公開、網上辦理、一站式政務平臺等，能夠快速對接政府主管部門，減少行政成本；三是要具有特殊服務體系，包括物流服務、金融服務、健康服務等，該類服務可以針對不同園區(qū)內企業(yè)的特點進行個性化設置。
6.安全運營系統(tǒng)
安全運營系統(tǒng)是維持高度數字化園區(qū)內生產生活秩序的保障功能，智慧化的產業(yè)地產與園區(qū)應具備安全管理、安全技術和安全運營的保障功能。傳統(tǒng)園區(qū)具有以人防為主、被動響應和重建設輕運營等特點，而智慧化產業(yè)地產與園區(qū)要實現立體化、可視化的安全運營系統(tǒng)。首先，設定安全管理體系，明確橫縱組織結構、責任分工和應急預案；二是建立安全技術體系，針對數字信息要保障網絡安全、平臺安全和終端安全，針對人身安全要保證生產安全、生活安全并且能夠及時處理突發(fā)危機；最后，打通安全運營體系，實時監(jiān)測評估園區(qū)整體的運行情況并針對數據進行評估，輔助決策者做出判斷。
三、產業(yè)地產與園區(qū)智慧化發(fā)展趨勢
全球正在經歷一場深刻的技術變革，它將打破和重塑傳統(tǒng)的國家、城市和園區(qū)的發(fā)展邏輯，推動國家、城市和園區(qū)向智慧化轉型。面向未來，作為城市基本單元的園區(qū)，以智慧化發(fā)展標準為建設目標，將會呈現全聯接、全融合、全智能的發(fā)展趨勢。
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未來的產業(yè)地產與園區(qū)的智慧化發(fā)展將形成“端—平臺—應用”三層架構的網絡式全聯接，實現萬物互聯。在園區(qū)內部，通過云端基礎設備的終端之間互相感應聯通，共同提供服務，并將數字信號發(fā)送給所屬的平臺系統(tǒng)整合分析，最后將綜合信息傳遞給應用層，支持業(yè)務增殖和創(chuàng)新與智能化的服務項目。在園區(qū)外部，園區(qū)與園區(qū)之間的三層架構也可以實現互聯互通，開展跨地域的合作，形成“縱向解耦，橫向聯通”的產業(yè)園區(qū)網絡。
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產業(yè)地產和園區(qū)的全聯接使元素之間相互影響，彼此交融，具有“人—物—事”全融合的發(fā)展趨勢，實現萬物感知。產業(yè)園區(qū)是由不同屬性的元素組成，包含有生命特征的人，無生命特征的機器，也包含人們的行為所產生的已發(fā)生和將要發(fā)生的事件等等。未來的產業(yè)地產與園區(qū)通過智慧化的調整實現全聯接，人、事、物借助全聯接的雙向通道，由內而外輸出觀點和行為，由外向內吸收信息和影響，提高元素之間的溝通和互動，打破彼此界限相互融合。在人、事、物各要素的全融合中，打造“1＋1>2”的效應，實現價值的再造。
�。ㄈ爸巧a—智服務—智生活”全智能
全聯結和全融合為全智能提供了運行框架和基本組件，產業(yè)地產與園區(qū)能夠像一個生命體一樣自我學習、自我更新、自我演進，呈現“智生產—智服務—智生活”全智能的發(fā)展趨勢，實現萬物智能。產業(yè)地產與園區(qū)的現階段建設已經不僅僅局限于為經濟的發(fā)展打造智生產，更重視體驗感的滿足開發(fā)智生活和智服務。并且未來生產、生活、服務的智能化鏈條可以模糊城市劃分的地理界限，帶動產業(yè)與城市之間的相互融合，實現城市的高度統(tǒng)籌布局。
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來源：中國房地產網
編輯：wangdc
